Hypotéka
Kolik vám banka půjčí na hypotéku
Rozhodují dvě věci: kolik máte vlastních peněz a jakou splátku zvládnete ze svého příjmu. Vysvětlím obě pravidla na příkladu a ukážu, co částku snižuje a co může pomoct.
Jan Štockmann, finanční poradce z Břeclavi
Aktualizováno · 6 min čtení
Pravidlo 1: kolik máte vlastních peněz
Česká národní banka bankám určuje, jakou část hodnoty nemovitosti smějí nejvýš půjčit. Odborně se tomu říká LTV. Dnes platí:
- 80 % hodnoty nemovitosti pro většinu lidí,
- 90 % pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení.
Příklad: byt za 4 000 000 Kč
- Při 80 % vám banka půjčí nejvýš 3 200 000 Kč a 800 000 Kč musíte mít vlastních.
- Do 36 let to může být až 3 600 000 Kč a vlastních stačí 400 000 Kč.
Pozor na jednu věc: banka nepočítá z ceny, za kterou kupujete, ale z hodnoty podle svého odhadu. Když odhadce ocení byt níž, než je kupní cena, rozdíl musíte doplatit z vlastního. Proto je dobré nechat odhad udělat co nejdřív a počítat s malou rezervou.
Kromě vlastního podílu počítejte i s dalšími výdaji: odhad nemovitosti, zápis do katastru, případně provize realitní kanceláře a stěhování.
Pravidlo 2: jakou splátku zvládnete
Druhá otázka je, jestli splátku utáhnete. Banka se dívá na váš čistý příjem, na splátky ostatních úvěrů a na to, kolik lidí z příjmu živíte. Spočítá, kolik vám po zaplacení splátky a běžných výdajů zůstane, a podle toho rozhodne.
Závazné limity ČNB, které by omezovaly výši úvěru podle příjmu (DTI a DSTI), jsou teď vypnuté. Každá banka ale má svá vlastní pravidla. Proto se stává, že jedna banka půjčí víc než druhá, i když jde o stejného žadatele a stejný byt.
Kolik dělá splátka
Úvěr 3 200 000 Kč na 30 let vychází při sazbě 4,9 % na splátku zhruba 16 983 Kč měsíčně, úvěr 3 600 000 Kč na 19 106 Kč. Sazba je jen modelová, skutečná záleží na bance a délce fixace.
Pro svoje čísla si splátku spočítejte v kalkulačce splátky hypotéky.
Co částku snižuje
- Jiné úvěry a leasingy. Každá splátka, kterou už platíte, ubírá z toho, co zbývá na hypotéku.
- Kreditní karty a kontokorenty. Banka obvykle počítá s jejich limitem, i když ho nevyčerpáváte.
- Počet lidí v domácnosti. Čím víc lidí z příjmu žije, tím méně zbývá na splátku.
- Nejistý příjem. Zkušební doba nebo smlouva na dobu určitou může vadit. U podnikání banky vycházejí z daňového přiznání a každá počítá trochu jinak.
- Záznamy v registrech dlužníků. Zpožděné splátky z minulosti mohou žádost zkomplikovat.
- Věk. Banky omezují dobu splácení i věkem, takže při pozdějším začátku vychází kratší splácení a vyšší splátka.
Jak dosáhnout na víc
- Přizvěte spolužadatele. Partner, partnerka nebo třeba rodič s vlastním příjmem zvýší částku, kterou banka půjčí.
- Prodlužte dobu splácení. Delší splácení znamená nižší splátku, takže se do rozpočtu vejde vyšší úvěr. Na úrocích ale zaplatíte víc.
- Zrušte karty a kontokorenty, které nepoužíváte, a pokud to jde, splaťte drobné úvěry.
- Zajistěte úvěr další nemovitostí. Když chybí vlastní peníze, dá se hypotéka zajistit i druhou nemovitostí, třeba rodičů. Banka pak počítá podíl z hodnoty obou.
Hypotéka na byt k pronájmu
Když kupujete byt na pronájem a banka má do příjmu počítat i nájem, nebo když jde už o třetí a další nemovitost, platí od 1. dubna 2026 přísnější doporučení ČNB. Banka by měla půjčit nejvýš 70 % hodnoty nemovitosti a vaše celkové dluhy by neměly přesáhnout sedminásobek ročního čistého příjmu. Na hypotéku na vlastní bydlení se to nevztahuje.
Přesnou částku pro vaši situaci spočítám na schůzce a porovnám, kolik vám půjčí různé banky. Víc o tom, jak s hypotékou pomáhám, najdete na stránce Hypotéka v Břeclavi. A pokud už hypotéku máte a končí vám fixace, přečtěte si co udělat, když vám končí fixace.